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「借りるだけ」の間柄なんて! 金融機関との正しい関係のつくり方

不動産投資を行ううえで、全額キャッシュで購入できる人以外は、何らかの形で銀行をはじめとする金融機関と付き合うことになります。ここでは、そんな金融機関とのやり取りで起きがちな失敗を紹介。優良物件の場合は、取り合いになることも多い不動産投資だからこそ、正しい知識を持ち、うまい付き合い方を身につけましょう。

この記事の目次(読了までの目安時間:3分)
  • ・融資の承認が得られない
  • ・融資の額が希望に届かない
  • ・「投資」と口に出したとたん、担当者の顔色が変わった
  • ・以前融資を受けた銀行に、ほぼ同条件の融資を打診したら断られた
  • ・いくつもの銀行と融資のやり取りをし、管理が煩雑に…

融資の承認が得られない

いざ物件の購入を、と思っても、融資の承認が下りなければ、物件を逃がすことになってしまいます。そんな事態を避けるため、初めて不動産投資をされる場合などは、一度に複数の金融機関に融資の申し込みをされることをお勧めします。金融機関により、特性や強みに違いがあります。以下、簡単に紹介しますので、参考にしてください。なお、紹介する順番で融資のハードルは低く、金利は高くなることにもご注意くださ【都市銀行(メガバンク)】自己資金3割以上が必須。(資産に余裕のない)不動産投資初心者にとっては非常にハードルが高い存在ですが、「りそな銀行」は比較的アパートローンに積極的であると言われています。

【地方銀行・信用金庫・信用組合】
それぞれ全国区ではないので、営業エリア外の物件に融資をすることはほぼありません。逆に言えば、地域に根差し、その地域に暮らす人を積極的に支援してくれる存在です。なかでも「スルガ銀行」はアパートローンに積極的ですが、求められる属性レベルが高く、金利も比較的高いです。

【ノンバンク】
店舗を持たない銀行で、融資のハードルは低い分、金利が高くなります。借りやすいノンバンクからはじめ、上位の金融機関に乗り換える投資家もいますが、金融機関の中には、ノンバンクで借り入れた経験を好まないところもありますので、注意が必要です。

【日本政策金融公庫】
「投資」ではなく「賃貸経営」という事業の視点で見ることで、政府系の金融機関である同公庫の融資を受けることも可能です。全国に支店があるため、遠方の物件でも利用可能。中古物件でも10~15年間、固定金利での融資を受けることが可能です。手数料もほとんど発生せず、修繕費のための融資も受けられます。

【その他】
金融機関からの融資を受けてもなお自己資金が不足している場合は、生保会社が扱うアパートローン、クレジット会社が扱うリフォームローンなどを利用することもできます。

融資の額が希望に届かない

いざ融資の承認が下りたものの、自分の希望額と異なるケースや「自己資本は●割で」などといった条件を提示されることもあります。時間と選択肢のない中で不本意な融資を受けるよりも、自分にとってベストな融資を受けられるよう、やはり投資を始めて間もないころは、いくつかの金融機関に融資を打診し、自分にとってベストな条件を選べる状態にしたいものです。自分で行うのはちょっとハードルが高い、という場合には、融資に詳しい売買の仲介業者に相談してみるのもおススメです。

金融機関は融資の額を「不動産の担保価値」と「借り手の属性」を総合的に審査して決定しています。たとえ後者の内容に弱さがあっても、物件に強い魅力があれば、物件の8~9割、時には全額といった高い金額の融資を受けられるのが不動産投資の魅力であり、醍醐味といえます。

「投資」と口に出したとたん、担当者の顔色が変わった

銀行をはじめ、金融機関は基本的に「投資」ではなく、「事業」に融資をしています。冗談のような話ですが、金融機関の担当者との場では、「投資をする」とは口にしないほうが賢明だと言えます。同様に、金融機関は融資の金利で利益を得ていますので、できるだけ長く融資を受けてほしいと考えています。そのため、「5年後には売約しようと思っています」など、出口戦略について言及することが、融資の可能性を左右することも考えられます。

以前融資を受けた銀行に、ほぼ同条件の融資を打診したら断られた

言うまでもないことですが、金融機関も事業の一環として融資を行っています。そのため、事業方針が変われば融資の方針も変わるということがあります。一度ある金融機関で融資を受けられたということが、長期間、その金融機関から別の物件での融資も得られるということを意味するわけではありませんので、注意が必要です。

いくつもの銀行と融資のやり取りをし、管理が煩雑に…

不動産投資が順調に進み、2軒目3軒目と物件を保有していく中、融資を受ける銀行が複数にわたっていくと、管理などいろいろと煩雑になりがち。できることなら一つの銀行と深い関係を作りたい―そう思う方もいるかもしれません。そんな時は、担当者や銀行との「付き合い方」を一考してみましょう。融資に必要な資料を迅速かつ完璧にそろえる。定期預金の預入や投資信託の購入など、担当者の+αとなるような行動をする。金融機関にとっての「いいお客さん」となることで、融資の条件が変わったり、(方針が変わってもなお)新たな融資を受けやすくなったりということがあるかもしれません。

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