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危険信号を見落とすな! 収支にまつわるリスク

不動産投資を行う場合、ROIの観点からシミュレーションを行うことが必須となりますが、それでも外的な要因により、収支計画に影響を受ける場合があります。ただ、収支にまつわるリスクはあらかじめ知識を持つことで十分に対処が可能になります。ここでは、そんなリスクの数々をご紹介します。

この記事の目次(読了までの目安時間:3分)
  • ・収支をダイレクトに左右する空室リスク
  • ・半分近い部屋が空室にならない限り、利益が出る!
  • ・「家賃を下げざるを得ない」というリスク
  • ・「金利変動」というリスク
  • ・税金は忘れたころにやってくる

収支をダイレクトに左右する空室リスク

不動産投資の収入源は「家賃収入」です。管理する物件にどれだけ空室があるかということは、月々の収入を左右する重大な問題です。物件に空きがあるほど、収入は少なくなります。特に不動産投資の場合、月々の維持管理費や銀行へのローン返済額など、定期的な出費が発生しますので、場合によっては、出費が収入を上回るということも考えられます。そうなってしまうと、物件を手放すことなどを検討する必要がありますが、人気のない物件ほど容易に手放せない(売れない)のが、不動産投資の難しいところでもあります…。
では、具体的にどれくらい空室が出ると危険なのか、検討したいと思います。

例として、3500万円、表面利回り8.6%の30年ローンを金利1.5%を5年固定で購入したとします。この場合、満室時の家賃収入は301万円、年間のローン返済額は145万円となります。管理費などの出費を満室時の家賃の10%(30万円)と見積もると、満室の場合、年間126万円の家賃収入が発生します。
空室が発生する度にこの数字は漸減していくことになりますが、空室率が「42%」に達すると、出費と収入の差引は「ゼロ」になり、以降、出費が収入を上回ることになります。

半分近い部屋が空室にならない限り、利益が出る!

言い換えれば、この物件の場合は、半分近い部屋が空室にならない限りは利益がでるということになります。新築物件なら立地によほどの問題がない限り、こうした空室率が出ることは考えにくいものです。収支を満室で見積もるのではなく、常に10%~20%の空室リスクを見込んだ想定を行い、月々の手取り収入などをベースに、各種媒体を活用した集客戦略を行っていく。そうすれば、一見怖い空室リスクも十分に対処が可能だと考えられるのではないでしょうか。

「家賃を下げざるを得ない」というリスク

不動産オーナーにとっての売値である家賃を下げるような事態が発生することも、収支を左右するリスクです。特に物件購入における借入比率が高い場合には注意が必要です。家賃を下げざるを得ない事態として考えられるのは、「新築価格」では入居者がつかなくなってしまった、周辺に競合物件が林立してしまった、地価や路線価の変動に伴う価格の見直しなどがあげられます。特に「新築価格」についてですが、新築ならではのプレミアム価格が通用するのはせいぜい5年間といわれており、昨今ではそのプレミアム価格自体通用しないとも言われています。新築物件のオーナーとなる場合は、家賃や利回り自体をオーナー自身が決定することが可能ですので、信頼できる業者などと相談しながら、後で慌てて値下げをしないで済むような家賃設定を行いましょう。それ以外のリスクについては、物件購入前に立地を入念に検討することで回避することが十分に可能だと考えられます。

「金利変動」というリスク

不動産投資で利用するアパートローンは、返済まで固定金利であることも多い住宅ローンと比べ、固定金利の期間が短くなる傾向になります。長期金利も変動制での借り入れが多いため、もし固定金利期間の終了と長期金利の上昇が重なった場合などは、月々の返済額が大幅に上昇し、借入金額の多い場合は支払いに窮することも考えられます。仮に売却を検討しても購入額が売却額を大きく上回り、かつ多額のローンが残ってしまう場合は、物件を売却することも容易ではありません。そうなってしまうと、繰り上げ返済を行う以外の手段が取れなくなってしまうことも。

中古物件の場合は、融資を受けられる期間も短く金利が固定でないことも多いのですが、新築であれば、融資期間を長く取り、金融機関によっては、固定金利期間を長く取れるケースもあります。不動産投資のレバレッジ効果に着目した投資を行う場合、こうした観点から物件を選んでいくも効果的かと思われます。

税金は忘れたころにやってくる

不動産投資を行ううえで、税金のことを忘れてはいけません。不動産投資にまつわる税金としては、物件購入後に支払う「登録免許税・不動産取得税」、物件を保有することによって生じる「固定資産税・都市計画税」、売却時の利益にかかる「譲渡所得税」があげられます。

「登録免許税・不動産取得税」は登記後4~6か月後に発生しますので、請求が来た後で驚かないよう、あらかじめ資金計画に組み込んでおきましょう。
「固定資産税・都市計画税」は、物件を購入するタイミング、立地に気を付けることで、支払タイミングや課税そのものをコントロールすることも可能です。
「譲渡所得税」については、売却による利益が発生しない限り課税されることはありませんが、売却益を見込んだ新たな投資を行う場合には、注意が必要になります。

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