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不動産投資をお考えの方へ

不動産投資はその他の投資と比べ、比較的安定した資産運用のひとつです。
長期ローンを組むことにより、家賃収入だけでなく、様々な税制メリットが受けられることも、
不動産投資の人気の理由となっています。

収益都市として、ますます注目度が高まる広島

不動産投資では、東京、名古屋、大阪、福岡などの大都市が注目されがちです。しかし、これからの不動産投資を考えると広島が”狙い目”といえるでしょう。不動産投資を提案する大手業者の参画が本格化していないことや、収益都市としてのさまざまな魅力があるのがこのエリアです。今後、オリンピックのなどの経済効果による不動産市場の大きな変化が予想されるからこそ、多くの不動産オーナーから広島への不動産投資に注目が集まっています。

エリアで10年連続第1位

経済産業省「平成26年工業統計表」によると、広島県の製造品出荷額等の扱い高は、中国・四国・九州地方で10年連続第1位をキープ。産業・流通という経済力の二本柱がしっかりしているということは、そのまま、人の流れも長期的に活気を保っているということを意味します。

「平成26年工業統計表」(経済産業省)
(https://www.meti.go.jp/statistics/tyo/kougyo/result-2.html)を元に作成

産業面の充実・活気に伴い、人口増加が続く広島

中国・四国地方で最大の人口を誇る広島市。周辺自治体からの人口流入が続くなど、今後も不動産投資に適した街であると言えるでしょう。全国規模で展開する大企業の拠点が多い支店経済都市となるため、働き盛りの人口も比較的多いのが特徴です。また、近年では郊外のニュータウンで人口増加がみられる一方、都心部では高層ビルが相次いで建設されるなど都心回帰の傾向も。郊外・都心部ともに建設分野においても活気のあるエリアです。

活気ある不動産収益都市

平成27年国勢調査結果によると、広島市の人口は119万4034人であり、平成22年と比べ2万191人(1.7%)増加しています。また、そのうち76.3%が64歳以下となっており、働き盛りや、家族形成世代の賃貸ニーズも高く、不動産投資先として非常に魅力的なエリアです。

出典元:平成27年国勢調査

単身者の増加も賃貸ニーズを牽引

交通の利便性が良い市内を中心としたエリアでは、市内を中心とした企業で就労する単身者世帯数の増加に比例し、賃貸集合住宅数も増加の傾向に。今後の不動産投資において、期待の大きな高収入都市として人気が高まりそうです。

出典元:平成27年国勢調査

大規模再開発でさらに進化する広島駅前

中国地方最大規模の未利用国有地とJR西日本所有地を中心に、高い開発ポテンシャルを持つと言われてきた広島駅新幹線口周辺エリアでは、現在、土地区画整理事業「広島二葉の里地区まちづくり」が行われています。すでに先行して「広島テレビ新社屋」が完成し、続いて、地上20階建てのオフィス・ホテル・商業施設の複合ビルとなる「(仮称)広島二葉の里プロジェクト」が進行中。JR西日本広島支社移転後の跡地再開発も構想されており、“国際平和都市 広島”の陸の玄関口は、さらなる進化の刻を迎えているといえます。

新幹線口ペデストリアンデッキの整備

JR広島駅の2階部分を南北に貫く「広島駅自由通路」に加え、新幹線口の再開発区域を相互に連絡する「新幹線口ペデストリアンデッキ」が平成28年10月に整備完了。だれもが歩きやすいユニバーサルデザインの歩行者空間の誕生により、駅周辺の利便性が飛躍的に高まり、駅ナカ開発などによる新たな賑わいの創出も期待できます。

画像提供:広島市

南口再開発も2025年度の完成を目指す

さらに広島駅南口でも再開発が進行中。広島市・JR西日本・広島電鉄の3者により2025年度の完成、供用開始を目指しています。路面電車である広島電鉄は、JRの再開発に伴い新駅ビルの2階に乗り入れる大胆な駅構造となり、進化し続ける広島の“玄関口”にふさわしい、近未来的な都市景観となるでしょう。

画像提供:広島市

2027年に向けて、発展していく名古屋

2027年、名古屋はリニア中央新幹線と東海道新幹線の両方が通る数少ない街となります。名古屋駅周辺は、いま再開発の真っ只中。利便性と都市としての魅力を兼ね備えるであろう将来の姿に、大きな期待が寄せられています。

経済効果は「10兆円超」

リニア新幹線の開業は、名古屋~東京間を40分、名古屋~大阪間を20分と、名古屋の交通アクセスを飛躍的に向上させます。これにより10兆円を超える経済効果が見込まれており、陸海空の交通の要として我が国の経済活動を支える名古屋の存在感が、今後いっそう増していくことが予想されます。

劇的に進化する名古屋駅周辺

名古屋駅周辺は、再開発ラッシュの真っ最中。「JPタワー名古屋」をはじめとしたオフィス・ホテル・ショップの複合施設だけでなく、名古屋駅西側では「ささしまライブ24」と題した大規模エリア開発も進行中。2027年に向けた名古屋駅ビルの再開発も進行中で、周辺地価も値上がりを続けています。

年々人口が増加し、安定した求人倍率を誇る名古屋

名古屋市の人口は、2018年に232万人を突破。愛知県の人口は全国第4位(2018年)。都道府県別人口増減率でみると、全国平均-0.7%と減少にあるなか、愛知県は+1.0%という全国第3位の高い増加率となっています。再開発等を背景に、名古屋市の求人倍率も全国トップレベルで推移。アパートなど、賃貸物件へのニーズは将来的にも高いレベルを維持することが期待されます。

名古屋市人口推移

『国内産業の中心地』として、経済をリードする名古屋

名古屋に人が集まり、さらなる発展を遂げようとしているのも、名古屋が強力な経済基盤を持っているからに他なりません。名古屋は、陸海空すべての面でこれからの産業をリードし、人とモノの集まる都市であり続けます。

名古屋はモノづくりの集積地

中部・名古屋圏は、古くから繊維、陶磁器、自動車、工作機械などの「モノづくり産業」が集積。首都圏、近畿圏とともに、日本における3大経済都市圏を形成してきました。特に製造品出荷額等について、首都圏、近畿圏を上回る優れた経済指標を示しています。

「日本一の大きな港」名古屋港

名古屋港を主とする愛知県内貿易港における愛知県内貿易港における貿易は、輸出額、輸入額ともに増加し、輸出超過額(貿易黒字)は前年比8.8%増の約8兆6千億円となりました。また、製造品出荷額等が40年連続全国1位※の「モノづくり」県である本県の貿易額を全国的にみると、平成29年県内貿易港輸出額は全国の19.6%、輸入額は全国の8.9%を占めています。なお、全国では2年連続で輸出額が輸入額を超過し、貿易黒字額は約3兆円となりました。
※平成29年工業統計調査・愛知県集計による

「世界のトヨタ」の本拠地

「トヨタ自動車」は、愛知県の代名詞的な存在です。トヨタは16社によるグループを形成しており、連結子会社を含めた11社が上場、うち9社の本社が愛知県にあります。この事実こそが、愛知県および名古屋市の経済力を担保するといっても過言ではないでしょう。

未来を牽引する「航空特区」

日本の航空機・部品の大半が製造される中部・名古屋圏は、我が国随一の航空宇宙産業の拠点です。JAXAや名古屋大学による産学行政連携も活発で、アジア最大・最強の航空宇宙産業クラスターを目標に国が定める「航空産業特区」として、これからの産業を牽引します。

不動産投資をお考えの方へ

不動産投資はその他の投資と比べ、比較的安定した資産運用のひとつです。
長期ローンを組むことにより、家賃収入だけでなく、様々な税制メリットが受けられることもあり、
不動産投資の人気の理由となっています。

不労収入の確保

昨今不動産投資を始められる方に多くみられる動機が「私的年金の確保」。公的年金だけで生活して行くことへの不安が、将来的に安定収入を得られる不動産投資の人気を後押ししています。また、不動産投資においては、管理業務を業者に依頼することにより、自身はほとんど労力を使うことなく長期に安定した家賃収入を得ることができるため、乱高下の激しいFXや株式投資よりも、老後の収入源としては適していると考えられます。

資産運用としての不動産経営

資産運用には様々な種類の運用方法があります。預金なども資産運用のひとつとなりますし、うまくすれば大きなリターンが期待できる活用方法もあります。ただし大きなリターンの裏側には、相応のリスクがあるものです。
その中で不動産投資はある程度のリスクを含みながらも、それなりの効果が得られる「ミドルリスク・ミドルリターン」の運用方法です。リスクに関してもある程度は事前に回避することも可能であり、長期的な運用にも適しているため、世代に関係なく人気を集めています。

節税効果もある不動産経営

損益通算による節税

不動産所得に対しては、建物の減価償却やローン金利、固定資産税、都市計画税などが必要経費として認められます。それらを家賃収入から差し引いた赤字部分は、給与所得などと合算した金額が課税対象となるため、所得税や住民税を節税することができます。
※法人の場合は法人税を損益通算出来ます。

相続税対策

相続や贈与の際、現金や預貯金は額面金額がそのまま課税対象となりますが、不動産の場合は、実際の取引価格ではなく公的評価額が課税対象となります。公的評価額は、公示価格の8割が目安とされており、実際の価格よりも低い評価となるため、相続税対策として有効になります。

マリモコンサルティングの不動産投資

マリモコンサルティングではお客様に安心して不動産投資をしていただく為、
「立地やデザイン」「建物品質」にこだわった商品づくりをおこなっています。

立地やデザインへのこだわり

マリモコンサルティングでは、安定した入居率の確保の為、厳選されたエリアでのみアパート建設をおこないます。駅から徒歩10分以内。もちろん駅までの導線や周りの環境にも気を配っています。また、その土地、景観にマッチするデザインを検討し、企画商品では造ることのできない調和と高いデザイン性を創造します。防犯対策等の設備面にも強くこだわり、女性の方が安心して暮らせるような暮らしやすいアパート造りを目指しています。

建物品質へのこだわり

マリモコンサルティングの木造物件は、ツーバイフォーを採用しています。ツーバイフォーは、面構造による耐震性・耐火性などの性能の高さに加え、設計・生産の品質が確保し易く、環境に優しい商品だからです。

耐震性・耐風性に強い面構造

壁・床・天井の6面が全て構造体で構成されており、外力を一点に集中させるのではなく、建物全体で受け止め、分散させるので、耐震性・耐風性に優れた強さを発揮します。

  • ●ツーバイフォー住宅

    枠組みされた部分と構造用合板が「面」となって、
    揺れの力を受け止め、分散・吸収します

  • ●在来鉄骨軸組の住宅

    力が柱の接合部に集中するため、
    部分的に負担がかかりやすい構造となっています

耐火性能に優れた準耐火建築物

①ツーバイフォーの建物は、空隙となる壁・床・天井の内部の至る箇所にファイヤーストップ材を配置しています。これにより、周りの部屋への火の燃え広がりを防止します。
②外壁に1時間耐火に適応した材料を標準としているので、準防火地域にも木造の3階建ての建築が可能となりました。これにより、近隣の火災からの燃え移りを防止します。
また、準耐火構造にすることにより、火災保険料が半額以下に軽減されます。

●ファイヤーストップ材

・木材    /厚さ   30mm以上
・石膏ボード /厚さ   12mm以上
・ロックウール/厚さ   50mm以上(かさ比重 0.024以上)
・グラスウール/厚さ   50mm以上(かさ比重 0.024以上)
・グラスウール/厚さ 100mm以上(かさ比重 0.01以上)

※1) 火災保険は地域と構造体によって「M構造(マンション・耐火構造の共同住宅)」「T構造(耐火、準耐火構造の共同住宅)」「H構造(非耐火構造・木造住宅)」分けられます。H構造の火災保険料はT構造の約2倍、M構造の約4倍とかなり割高となりますが、木造住宅でも準耐火構造ならばT構造になります。

マリモコンサルティングでは、お客様の状況に応じて、建物管理で集金業務等の代行業者の選定等も行っております。遠方の物件を所有する場合や、お忙しい方でも安心してアパート経営をすることができます。

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興味をお持ちの投資家の皆様、この機会にぜひご覧ください。