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“持ってない”不動産オーナーは、 荒野をただ一人ゆく!?

「不動産投資って、実際のところどんな人がやっているんだろう?」 個々の資産をもとに運用する投資には、「お金がかかる」「年収が高い人だけのもの」といったイメージが付きまといます。ここでは、職業や資金面などの条件による、有利不利はあるのか、検討してみたいと思います。

この記事の目次(読了までの目安時間:3分)
  • ・年収1500万円、医師・Mさん(47歳・妻あり)の場合
  • ・Mさんの失敗
  • ・主婦Bさん(42歳・夫あり・子供二人)の場合
  • ・物件の高収益化に成功! 新築アパートへとステップアップ!
  • ・不動産投資の成否を分けるのは、職業や年収ではありません

年収1500万円、医師・Mさん(47歳・妻あり)の場合

ある地方都市の大学病院で眼科医を務めるMさん。子供はおらず、豊富な年収をベースに、何らかの投資を始めることを検討していました。そんな折、不動産会社からかかってきた「東京のファミリー向け新築マンションの一部屋を買いませんか?」という電話。詳しく話を聞いてみると、「全額ローンで買えますし、ローンの返済は家賃収入から行えます。税金の支払いも管理会社が代行しますので、東京に来たりする必要はありませんよ」とのこと。実は貯蓄額はそれほどでもなかったMさん、それならと物件購入を決意したのでした。

Mさんの失敗

結論から言うと、Mさんの投資は失敗に終わりました。物件のあるA市は東京でも指折りの交通の便の悪さが特徴。市に主要な駅はなく、幹線道路からも大きく外れた立地。これまでに出張や遊びでしか東京を訪れたことのないMさんは、実はA市のことを全く知らず「東京なら賃貸需要は高いよね」と高をくくったような状態だったのです。A市の賃貸需要は、それぞれ一つずつある大学と専門学校、企業の工場といったワンルーム需要が中心。さらに新築ということで、市内の相場観からも大きく外れた家賃になってしまいました。業を煮やしたMさんは、管理会社に「何とかならないか」と相談。しかし、帰ってきた答えは「家賃を下げましょう」の一点張り。しぶしぶ家賃を下げてはみたものの、そもそも需要がない物件が埋まることはありません。「自分の年収からローンの返済額を支払うことになっても仕方ない」。Mさんが、ダメージの小さいうちに、と物件を売却するのは物件購入から3年後。結局、Mさんが物件のあるA市を訪れることは一度もありませんでした。

主婦Bさん(42歳・夫あり・子供二人)の場合

首都圏で子供3人を育てる主婦のBさん。しかし彼女には、不動産投資家としての顔がありました。彼女が不動産投資に関心を持ったのは、独身時代にしばらく病気で働けなかった期間があり、「このままでは将来が不安。何とか不労収入を得る方法はないか」と考えたのがきっかけ。幸い病気は全快し復職することができましたが、以来貯蓄と不動産に関する勉強に努め、不動産投資のチャンスをうかがっていました。Bさんが実際に不動産投資を始めたのは、一人目の子育てがひと段落ついたころ。自分の貯蓄を頭金として、神奈川県S市に、駅徒歩5分、利回り15%の中古アパート一棟を購入しました。

物件の高収益化に成功! 新築アパートへとステップアップ!

購入した物件は、立地、利回りに優れてはいるものの、お世辞にもきれいとは言い難いもの。引き渡し時には、空室もいくつかありました。購入直後にBさんが着手したのは、物件の全面リニューアル。若い女性でも借りたくなるような内装に変更し、長期にわたる空室ゼロの状態を達成。収益性の高い物件づくりに成功したことで、購入から5年で売却を決意。買値の1.5倍での売却に成功し、売却益と家賃収入で得た利益を頭金に、今度は都内の人気沿線に新築アパートを購入。客付けの施策に強みを持った管理会社に管理を任せ、基本は子育てに専念しつつ、定期的に物件に足を運び、注意すべき変化がないかどうか、チェックすることを心がけているそうです。

不動産投資の成否を分けるのは、職業や年収ではありません

医師Mさんと主婦Bさんの事例を比べてみれば、不動産投資の成否を分けるのが、職業や年収ではないことは火を見るより明らかです。「なんとなく」投資を始め、「なんとなく」物件を選んでしまったMさん。自身の経験に基づく動機から投資を考え、しっかりとした準備期間を経た後に不動産投資に挑んだBさん。この二人を分けたものは、投資への熱意とノウハウでした。空室への対策として値下げを検討するのは誰にでもできることです。Mさんがもう少し自らの物件に主体性をもって関わり、早い段階から収益の改善に着手していれば、客付けのための対応をとることは可能だったはずです。また、不動産投資への知識があれば、そもそもリスクが高い土地の物件を購入することはなかったでしょう。
不動産投資のノウハウは、インターネットや書籍から知識を得ることができ、誰にでもアクセス可能です。また、客付けやリフォームなどに独自のノウハウを持つ不動産会社・管理会社も多数存在しています。事業という観点から不動産投資を研究し、自分自身の状況に合わせた運営方法を選択できる柔軟性があれば、不動産投資の成功可能性はグッと高まることでしょう。

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