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金銭的な不安もノウハウで回避できることがある。 それが不動産投資です

「頭金ゼロ」やアパートローンといった方法を駆使すれば、誰でも不動産投資を始めることができます。しかし残念ながら、それは「誰もが成功できる」ということを意味するわけではありません。不動産投資は、それ自体が立派な事業運営です。事業だからこそ、収支の見積もりを誤れば、一気に失敗の可能性が高くなってしまいます。ここでは、収支管理という観点から、不動産投資の失敗例を検討します。

この記事の目次(読了までの目安時間:3分)
  • ・全額ローンで1億円の物件を購入!
  • ・家賃収入の減額に、金利の変動が追い打ちをかける!
  • ・諸経費や大規模修繕で、想定以上の現金が必要に!
  • ・金銭的な要因に帰着しない、「ノウハウ」を学びましょう

全額ローンで1億円の物件を購入!

かねてから不動産投資に興味を持っていた広告制作会社経営のYさん(39歳・男性)。ネットや書籍で情報収集を行う中、彼が特に着目したのは「全額ローンで不動産が持てる」という点でした。40歳を前に、「そろそろ投資にチャレンジを」と考えたYさん、ある地方都市のRC造中古マンション一棟を購入しました。築浅物件で利回りは10%。仲介業者から、頭金がなくても20年間で金利3.5%(ただし変動金利)という条件で融資をしてくれる金融機関を紹介されたのが後押しとなりました。購入金額は1億円で、もちろん全額ローンです。毎月の家賃収入は約92万円で、銀行への返済額は約58万円。全額ローンながら、毎月約34万円が手取り収入となる状態が続きました。

家賃収入の減額に、金利の変動が追い打ちをかける!

ところがその後、その地方都市の経済状況は悪化し始め、同時に人口流出が始まりました。5年も経ったころには、Yさんの物件も空室が顕著となり、やがて空室率が20%を超えるように。さらには、物件の周辺にアパートやマンションなどの競合物件ができたことで、いよいよ家賃の値下げを検討せざるを得ない状態になりました。結果、家賃収入は約66万円へと激減。手取り金額は8万円になってしまいました。

Yさんに追い打ちをかけたのは、金利の影響です。折悪しく、固定金利期間の終了と、長期金利の上昇が重なり、借入金利が約4%に上昇。月々の返済金額が約60万円となってしまい、賃料との差額はわずか6万円となってしまいました。今後も空室率の上昇や家賃の減額が起きることを考えると、一刻も早く物件を手放したいところですが、ローンが残っていることを考えると、そうもいきません。貯金を切り崩してでも繰り上げ返済を行い、月々の返済額を減らすほかない。そんな状況に陥ってしまったのです。

諸経費や大規模修繕で、想定以上の現金が必要に!

利回りの高さに魅かれ、即決で6500万円の中古マンションを決めた大阪のIさん(40歳・女性)。頭金は1300万円。融資を受ける際の銀行からの条件とはいえ、実は自己資金を1割程度に抑えたかったというIさんにとって、頭金がこの額になったことは想定外でした。さらに計算違いだったのは、購入にまつわる諸経費が約500万円もかかったこと。売買の不動産会社に支払う「仲介手数料」や、中古物件の場合に所有権を移転するための「司法書士報酬」「登録免許税(登録料)」などを合計すると、この金額になってしまったのです。予想外の出費に頭を悩ませるIさんに追い打ちをかけたのが、管理会社からの「大規模修繕の時期ですよ」という連絡。聞けば、マンションなので1000万円くらいはかかるとのこと。事前の想定以上に修繕の必要な施設・設備が多く、資金に余裕のないIさんは、泣く泣く物件を手放すことを決意したのでした…。

金銭的な要因に帰着しない、「ノウハウ」を学びましょう

Mさん・Iさんとも、失敗の原因を資金と物件とのアンバランスを求めることは容易ですが、投資という観点からチェックした場合、二人とも、リスクを回避するための知識やテクニックに欠けていたことが問題といえます。たとえばMさんの場合、空室が出始めた段階で、客付けのための施策を導入することができたはずです。設備をリニューアルする、あるいは間取りを含めたリフォームに挑戦するなど、好調だったころの利益を考えれば、チャレンジできることがたくさんあったはず。また、家賃を下げるという選択肢が、管理会社に相談したうえでのことだったとすれば、管理会社にも問題があったと言えます。インターネット等を用いた広告戦略を駆使するなど、値下げ以前にできる施策はいくらでもあるからです。
また、Iさんの場合は、税金や大規模修繕に関する知識が不足していたことが問題だと言えます。事前にどれくらいの費用が必要になるかが明確になっていれば、融資を受ける金融機関の変更も可能だったかもしれませんし、大規模修繕については、建築士に依頼するなどして、より精緻な見積もりを得るという方法もあります。あるいは大規模修繕にかかる費用を抑えるという観点であれば、マンションではなく、アパートという選択肢も取りえたはずです。

繰り返しになりますが、投資の失敗を金銭的な要因に求めることは簡単です。しかしそれでは、本来大きく開かれているはずの「成功の可能性」を閉ざしてしまうことになります。乏しい資金でも成功を手にした投資家はおり、投資家が抱える課題へのソリューションを提供できる専門業者も多数存在しています。リスクを知るだけでなく、リスクを回避する手段を学びましょう。そのためのヒントは、書籍やインターネットなど、現在を生きる私たちなら、簡単に手に入れることのできる場所に見つけられます。

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