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【第5話】猫でもわかる? 投資物件購入の手続き

不動産投資で成功中の池田さんは、投資を始めるに先立ち「師匠」から持つべき心構えを聞かされていました。その話を飼猫のネロ(オス)から聞いた、宮下さんとのルンルン(メス)は、なんだか気が引き締まった様子で…。

できれば、一度は現地を訪れてみる

お、ルンちゃん、なんだか神妙な様子だね。では、いよいよ購入に関する話をしようか。住まいの近隣で不動産投資を考えている場合、これは!という物件を見つけたら、一度現地を訪れてみるのがいいそうだよ。現地に行くことで、日当たりや、今後周辺に競合物件のできる可能性など「現地でしか分からない情報」をたくさん確認できるからね。これは、まだ物件が立っていない新築の場合であっても同じだよ。

ニャルほど…。

現地の状況を確認、気持ちも固まったらいよいよ購入だ。だけど、馴染みがない人にとって、投資物件購入の流れは複雑なところがあるみたい。うちのお父さんも結構手間取ったそうだよ。

ステップ1:条件交渉の準備をする

では、順を追って説明するよ。まず必要なのは、売り主との交渉のため、まずは条件固めをしっかりと行うこと。物件の購入にあたり、「最低条件」をどこに定めるのか。特に中古物件の場合は、修繕に関する見積もりを行い、それをもとに購入金額の値引き交渉を行うことも考えられる。物件引き渡しや頭金をのぞいた残金の支払いタイミングについても事前の擦り合わせが必要になる。また、物件購入以前に売り主にやってほしいこと(特に修理や修繕)があれば、明確にすることを忘れずに!

ステップ2:買付書を作成する

不動産業界では、「買う!」という意思表示を口頭ではなく書面で行うのが慣習となっている。この書面を「買付書」というんだ。買付書はあくまで意思表示のためのものなので法的な拘束力がないのだけど、投資家の側にとっては「物件を押さえる」という意味を持ち、売買を仲介する業者は、「買い主の購入条件を書面でもらうことで、売り主側への本格的に交渉を始められる」ことになる。買付書の提出タイミングは、金融機関の融資の可否の決定前となるのが一般的。そのため、「融資がおりれば買う」ということを明確にするため、停止条件の特記もできるようになっているんだ。「購入希望金額」「契約時期」「引き渡し時期」「その他引き渡しの条件(例:一部建物の補修、土地の測量、越境物の撤去など)」など、買付書に落とすべき項目はたくさんあるので、ステップ1でしっかり条件を精査することが大事だよ。

ステップ3:契約日、決済日、引き渡し日…スケジュールの決定

買付書を出し、諸条件がまとまれば、契約日や決済日を決定することになる。金融機関の融資の承認とあわせて、実際にいつお金が融資されるかということも決まるので、その内容をもとに諸々のスケジュールを決めていくのがいいね(融資の判定は1~2か月が目安)。ちなみにお金の支払いについては数段階に分かれていて、まず契約時に手付金といって、物件の価格の5~10%前後を支払うことが多い(特約を付けておけば、融資が下りなかった場合手付金も戻ります)。それから融資が下りれば、頭金、月々の支払いとなっていく。特に購入時は、「登録免許税」や「不動産取得税」などの購入に伴う税金が発生し、火災保険や地震保険などの各種保険料も発生するだろうから、その前提で予算組みをしないといけない。さらに忘れていけないのは、契約前に「契約書の写し」と「重要事項証明書の写し」を仲介業者からもらうこと。買い主に不利な条件がないかどうか、念入りに確認しなくてはいけないよ。

ステップ4:契約時の注意点

なんと、以前は契約書や重要項目証明書を契約当日、契約の場で確認し、買い主が内容をよく分からないまま捺印してしまうというケースがあったそうだよ。びっくりだよね。一度契約してしまえば後戻りは難しいもの。後悔しないためにも、契約の一週間前には、契約書や重要項目証明書の写しを取り寄せ、一言一句もらさずつぶさに確認をする必要があるんだ(特に“特記事項”は要注意!)。分からない専門用語や表現があれば、逐一業者に確認を取ったほうがよさそう。重要なのは、契約書の内容に不明点があれば、契約日の変更も辞さない「勇気」をもって臨むこと!

ステップ5:「瑕疵担保責任」について

売り主による物件への修理修繕の義務のことを「瑕疵担保責任」というんだ。新築物件の場合は、主な構造部分の瑕疵(欠陥や故障)と雨漏りについて、引き渡しより10年間、売り主による修理修繕の義務が発生する。中古物件の場合は、売り主が不動産業者の場合のみ、引き渡しより2年間が瑕疵担保責任の期間になるよ。瑕疵担保責任には法律上の義務が発生するんだけど、仮に業者が期間中に倒産してしまうようなことがあれば、現実的には瑕疵担保責任の追及は難しくなってしまう。さっき(コラム4)でも行ったことだけど、契約に際しては、条件の精査だけでなく、売り主が「今後もずっと信頼してつき合える業者かどうか」しっかり確認することが必要だよ。

購入はゴールじゃない!

いや~、一気にしゃべっちゃったね…。しかしルンちゃん、今回は静かだね。どうしたの?

…おなかすいたニャー!(走り去る)

待って~、まだ話は終わってないよ~。不動産の購入はゴールじゃなくて始まりなんだ~。

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